最近，關(guān)于廈門的房?jī)r(jià)都成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，寧?kù)o、悠閑和愜意是廈門的本色，因?yàn)榈乩砦恢幂^好，廈門的房?jī)r(jià)一直以來(lái)都是居高不下，但八月初以來(lái)，類似“廈門樓市崩盤”“廈門房?jī)r(jià)腰斬”的言論在互聯(lián)網(wǎng)上流傳。關(guān)于廈門樓市崩盤傳聞不絕于耳，那么廈門房?jī)r(jià)暴跌到底是什么原因造成？

近日，一則關(guān)于“廈門樓市神話破滅，地價(jià)腰斬，地王揮淚甩賣”的報(bào)道將走在房地產(chǎn)調(diào)控前沿的廈門推上風(fēng)口浪尖，甚至傳出廈門樓市“崩盤”的消息。相關(guān)報(bào)道稱：“相比2017年3月高峰期，島內(nèi)每平方米已經(jīng)下降了1萬(wàn)~1.5萬(wàn)元，島外下跌6000~1萬(wàn)元?！?/p>

近十年來(lái)廈門房?jī)r(jià)一路上漲，但最近廈門房?jī)r(jià)卻一反常態(tài)，從領(lǐng)漲全國(guó)到暴跌，經(jīng)歷了過(guò)山車式的行情，那么導(dǎo)致廈門房?jī)r(jià)暴跌的原因究竟是什么？廈門樓市神話真的回不去了嗎？據(jù)了解，廈門樓市和海南類似，買家主要靠外地人，不僅局限于福建各地市，全國(guó)各地客戶都不少。自2017年出臺(tái)嚴(yán)格的限購(gòu)政策后，外地人買房途徑基本已被堵死。

盡管在廈門當(dāng)?shù)亍皹鞘斜辣P論”多被認(rèn)為是危言聳聽(tīng)，但市場(chǎng)冷淡、房?jī)r(jià)下滑、購(gòu)房者觀望情緒濃重已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。資料顯示，今年以來(lái)，廈門新建商品房和二手房成交均出現(xiàn)明顯下滑，部分區(qū)域房?jī)r(jià)和地價(jià)下降幅度也較為明顯。此外，受限購(gòu)、限價(jià)等調(diào)控政策影響，廈門樓市在趨于理性的同時(shí)還面臨著地王虧本入市、庫(kù)存高企的隱憂。

廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱“廈門國(guó)土房產(chǎn)局”）一位王姓負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，房?jī)r(jià)漲落是正常的市場(chǎng)行為，從全市范圍來(lái)看，部分區(qū)域和樓盤房?jī)r(jià)雖然出現(xiàn)了回落，但降幅在合理、可控的范圍內(nèi)，這也是樓市調(diào)控見(jiàn)成效的表現(xiàn)。

市場(chǎng)冷淡地價(jià)重回“1”字頭

2016年8月至今的短短兩年時(shí)間，廈門樓市經(jīng)歷了從領(lǐng)漲全國(guó)到橫盤震蕩的“過(guò)山車式”行情。

根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心公布的2018年1~7月份廈門新建商品住宅各區(qū)價(jià)格走勢(shì)數(shù)據(jù)顯示，廈門島內(nèi)思明、湖里二區(qū)和島外的集美、海滄、同安和翔安四區(qū)成交均價(jià)均出現(xiàn)了下滑，其中思明區(qū)下滑最為明顯，今年前7月成交均價(jià)45547元/平方米，相比去年同期的55427元/平方米，下滑幅度接近萬(wàn)元。

在商品房供銷方面，廈門國(guó)土房產(chǎn)局組織人事處工作人員向記者提供的廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，廈門市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積153.0萬(wàn)平方米，同比下降22.2%；新建商品房累計(jì)銷售面積182.5萬(wàn)平方米，同比下降17.0%。

二手房交易更加低迷。數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月二手房累計(jì)成交面積151.2萬(wàn)平方米，同比下降44.4%，二手住宅累計(jì)成交面積88.7萬(wàn)平方米，同比下降58.2%。

廈門新景祥咨詢顧問(wèn)中心市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，在新建商品住宅方面，整體市場(chǎng)持續(xù)冷談，二手房成交雖逐步上漲但市場(chǎng)觀望情緒相對(duì)濃重，成交大幅下滑。

此外，廈門地價(jià)“腰斬”論也備受關(guān)注。在7月2日的土拍會(huì)上，翔安區(qū)推出的3幅地塊小幅溢價(jià)成交，樓面價(jià)分別為每平方米1.90萬(wàn)元、1.98萬(wàn)元和2.12萬(wàn)元，分別被國(guó)貿(mào)、華潤(rùn)、金地聯(lián)合體，廈門特房集團(tuán)和海晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司競(jìng)得。

可供對(duì)比的是，此次拍出1.90萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)的翔安X2018P03地塊與2016年由廈門融僑置業(yè)有限公司拍得的2016XP04地塊位置相近，后者樓面價(jià)為3.83萬(wàn)元/平方米。

記者現(xiàn)場(chǎng)采訪了解到，2016XP04地塊商品房項(xiàng)目案名為融僑鉑樾府，示范區(qū)已于8月5日開(kāi)放，目前尚未開(kāi)盤銷售，項(xiàng)目規(guī)劃6棟高層和6棟疊墅，首期將推88~170平方米疊墅，47~150平方米高層之后再推出。

廈門克而瑞機(jī)構(gòu)表示，從我們長(zhǎng)期的跟蹤監(jiān)測(cè)來(lái)看，近兩年廈門土地樓面價(jià)確實(shí)直線下滑，2018年最新的全市平均樓面價(jià)為21879元/平方米，相比2017年下降近二成，與2016年的頂峰時(shí)期相比則下降約三成，但并未全面“腰斬”。

“地價(jià)重回‘1’字頭，樓面價(jià)相比區(qū)域最高地價(jià)明顯縮水?！睆B門新景祥咨詢顧問(wèn)中心市場(chǎng)研究部則置評(píng)稱，此次土拍中央企和國(guó)企成為主力，近期樓面價(jià)持續(xù)回落，預(yù)計(jì)接下來(lái)廈門低溢價(jià)拿地將成為常態(tài)。

據(jù)了解，在房企研究中判斷一個(gè)城市是否有投資價(jià)值，經(jīng)常根據(jù)“地樓比”即地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例來(lái)判斷，“地樓比”越小則意味著未來(lái)可能的利潤(rùn)空間越大，土地投資價(jià)值越高。

廈門克而瑞機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2016年作為廈門的地王元年，“地樓比”高達(dá)134%，即通常說(shuō)的“面粉比面包貴”。但地價(jià)與房?jī)r(jià)倒掛，本身就是不合理的市場(chǎng)規(guī)律，一旦房?jī)r(jià)的增速跟不上地價(jià)的漲幅，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。

“廈門地價(jià)、房?jī)r(jià)的回落是客觀存在的，但不足以成為‘崩盤論’的前兆，更多的是政策干預(yù)下、不合理跳漲之后的合理回歸，應(yīng)該理性看待這種回調(diào)?！睆B門克而瑞機(jī)構(gòu)表示。