近日，由于國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓儲(chǔ)架式權(quán)益型類(lèi)REITs的發(fā)行，REITs一度成為時(shí)投資市場(chǎng)的焦點(diǎn)，那么REITs是什么意思？REITs即房地產(chǎn)信托投資基金，下文就來(lái)帶大家了解一下REITs是什么意思，REITs和ABS的區(qū)別在哪里。

市場(chǎng)上的REITs是什么意思？

REITs（RealEstateInvestmentTrusts）即房地產(chǎn)信托投資基金，是一種通過(guò)發(fā)行股份或受益憑證匯集資金，由專(zhuān)門(mén)的基金托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，并委托專(zhuān)門(mén)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

問(wèn)到REITs是什么意思，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是通過(guò)集中投資于可帶來(lái)收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，例如購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店及服務(wù)式住宅，以租金收入和房地產(chǎn)升值為投資者提供定期收入。

REITs和ABS的區(qū)別在哪里？

一、交易結(jié)構(gòu)組織形式不同

美國(guó)的REITs多采用公司制的模式，且主要是通過(guò)股權(quán)方式在資本市場(chǎng)公開(kāi)上市融資和交易。在公司制REITs的模式下，投資者通過(guò)認(rèn)購(gòu)股票成為公司的股東，間接持有了物業(yè)資產(chǎn)的股份。公司將投資收益以股利的方式分配給投資者。

二、面臨承擔(dān)的稅負(fù)水平不同

國(guó)外成熟市場(chǎng)REITs產(chǎn)品通?？梢韵硎芤欢ǘ愂諆?yōu)惠。如美國(guó)，其國(guó)內(nèi)稅法規(guī)定，在滿足投資范圍、收入比例、組織形式等各方面要求后，如果將REITs公司應(yīng)稅收益的90%以上分配給投資者則可以免征公司層面的所得稅，僅投資者個(gè)人需繳納個(gè)人所得稅；但REITs公司分配后的留存收益仍需繳納公司所得稅。

三、運(yùn)營(yíng)方式收入來(lái)源不同

以美國(guó)為例，由于采用公司型組織結(jié)構(gòu)，REITs公司的運(yùn)營(yíng)多以不斷提高盈利水平，為股東謀求長(zhǎng)期回報(bào)為目的。因此在REITs公司發(fā)展過(guò)程中通常會(huì)適時(shí)不斷收購(gòu)新的物業(yè)資產(chǎn)或投資于其他靠銷(xiāo)售方式如酒店、高爾夫球場(chǎng)獲得收入的業(yè)務(wù)，擴(kuò)大REITs經(jīng)營(yíng)規(guī)模。但為達(dá)到美國(guó)國(guó)內(nèi)稅法免交公司所得稅的要求，在投資范圍上仍需滿足不少于75%的比例投資于可產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的房地產(chǎn)或地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)75%以上的收入須來(lái)自于房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)抵押貸款利息、相關(guān)處置收入或其他合格投資收益。

四、收益分配方式不同

我國(guó)由于沒(méi)有針對(duì)REITs的法律法規(guī)在收益分配方面的具體要求，在受益權(quán)形式上出現(xiàn)了優(yōu)先級(jí)、次級(jí)等多種類(lèi)別的收益類(lèi)型。其中優(yōu)先級(jí)證券大多只享有發(fā)行時(shí)確定的固定利率或享有部分在計(jì)劃退出資產(chǎn)處置時(shí)產(chǎn)生的增值收益，大部分資產(chǎn)處置的收益分配權(quán)由次級(jí)或稱(chēng)權(quán)益級(jí)享有；而享有物業(yè)處置收益的次級(jí)或權(quán)益級(jí)通常期限較短，不能達(dá)到長(zhǎng)期持有享受增值的目的。

五、募集形式不同

國(guó)外成熟市場(chǎng)REITs產(chǎn)品的投資人范圍廣，投資期限長(zhǎng)。以美國(guó)為例，REITs在成立時(shí)受益人即須在100人以上，持股最多的5名股東所持份額不能超過(guò)總流通值的50%；如要滿足上市要求則需更多的股東持股或滿足一定交易量；投資者通?？砷L(zhǎng)期持有也可交易轉(zhuǎn)讓。