一、土地使用權(quán)評(píng)估方法有哪些

1)、市場(chǎng)法

(一)市場(chǎng)法及其適用條件

市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)比較法，是將待估土地與近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類(lèi)似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類(lèi)似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。

(二)市場(chǎng)法應(yīng)用的步驟與過(guò)程

1、 廣泛搜集交易資料，確定比較案例。

選取的供比較參照的交易案例，與待估土地應(yīng)具有相關(guān)性和替代性，應(yīng)符合下列要求：

(1)與待估土地用途應(yīng)相同。

(2)與待估土地交易類(lèi)型應(yīng)相同。

(3)交易案理應(yīng)為正常交易或可修正為正常交易。

(4)與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及個(gè)別條件要相近。

(5)交易時(shí)間與待估土地的股價(jià)期日應(yīng)接近或可以進(jìn)行比較修正。

2、進(jìn)行交易情況的修正。

(1)有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。

(2)交易時(shí)有特別動(dòng)機(jī)，如急于出售或購(gòu)買(mǎi)。

(3)買(mǎi)方或賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情。

(4)其他特殊交易情形。

3、進(jìn)行交易時(shí)間的修正。

4、進(jìn)行區(qū)域因素修正。

5、進(jìn)行個(gè)別因素修正。

6、確定待估土地評(píng)估值?？刹捎盟阈g(shù)平均法、加權(quán)平均法、中位數(shù)法或眾數(shù)法處理。

2)、收益法

(一)收益法的應(yīng)用形式

土地使用權(quán)評(píng)估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過(guò)預(yù)測(cè)土地未來(lái)產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評(píng)估值的方法。

(二)土地收益額及其估算

實(shí)際收益是指在現(xiàn)狀下實(shí)際獲得的收益，實(shí)際收益一般來(lái)說(shuō)不能用于評(píng)估，因?yàn)閭€(gè)別人或個(gè)別企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力等對(duì)實(shí)際收益的影響較大。

客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。

土地收益包括有形收益和無(wú)形收益，計(jì)算收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要包括無(wú)形收益。

土地收益通常是通過(guò)土地的具體使用，以房地合一的形式獲得的。

以房地產(chǎn)出租為例，求取土地純收益時(shí)，通常按下列步驟進(jìn)行：

1、計(jì)算總收入。

2、求取總費(fèi)用。(此處不包括利息)

3、求取總收益。

4、確定房屋純收益。房屋現(xiàn)值=房屋重置全價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)

5、求取土地純收益。

(三)土地還原利率及其估算

土地還原利率實(shí)際上是土地***報(bào)酬率。

1、利用收益還原法公式，通過(guò)搜集市場(chǎng)上相同或相似的土地純收益、價(jià)格等資料，反推算出還原利率。

2、通過(guò)完全利率(無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率)加上風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)調(diào)整值(風(fēng)險(xiǎn)收益率)的方法求取還原利率。

還原利率=安全利率 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值

3、各種***及其風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法。

(四)土地收益年限及其測(cè)算

土地收益年限是指待估土地從評(píng)估時(shí)點(diǎn)開(kāi)始，其收益能力延續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)度，通常以年為單位。

土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。

3)、成本法

(一)成本法及其適用范圍

成本法亦稱成本逼近法，是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金以及土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。

評(píng)估值(土地價(jià)格)=土地取得費(fèi) 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 稅費(fèi) 利息 利潤(rùn) 土地增值收益

成本法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的評(píng)估，特別是土地市場(chǎng)發(fā)育不完善，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法等其他方法評(píng)估時(shí)采用。

同時(shí)可在對(duì)既無(wú)收益有很少有交易情況的公園、學(xué)校、公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊性的土地評(píng)估時(shí)采用。

土地使用權(quán)是我國(guó)的相關(guān)土地使用者的主要權(quán)益，在我國(guó)的土地使用者可以按照相關(guān)的法律進(jìn)行**。**時(shí)應(yīng)按照市場(chǎng)上的主要方法進(jìn)行**，**后符合我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值。對(duì)這類(lèi)相關(guān)的土地使用權(quán)進(jìn)行相應(yīng)的抵押或使用。