最近一段時間，在我們看到各家房地產(chǎn)企業(yè)紛紛想方設法進行促銷賺錢的時候，之前已經(jīng)在房地產(chǎn)市場沉寂許久的萬達突然傳來了消息，王健林旗下的萬達商管攜380家廣場赴港上市，在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的今天，萬達做出這樣的舉動其目的到底何在？無債一身輕的王健林該怎么看？

一、萬達商管沖刺赴港上市？

根據(jù)鈦媒體的報道，近日，珠海萬達商管向香港聯(lián)交所遞交了招股書，擬面向全球發(fā)行股份，募集資金用于投資、收購、擴大在管物業(yè)面積，改造場景、硬件，戰(zhàn)略投資等。

相較于此前A股6年漫長等待卻無功而返，此次返港上市看起來順利許多。自8月20日***首次接收上市材料，到珠海萬達商管遞交招股書，僅用了2個月時間。

招股書透露，珠海萬達商管是中國目前最大的商業(yè)運營服務提供商，主要業(yè)務是為商業(yè)廣場提供運營服務，包括商業(yè)管理服務、物業(yè)管理服務，及增值服務。截至2021年6月30日，公司管理全國204個城市380座萬達廣場，在管商業(yè)廣場建筑面積共5420萬平方米，平均出租率為98.8%。其中的獨立第三方商業(yè)廣場數(shù)量達106個，占總在管商業(yè)廣場數(shù)量的27.9%。同時，萬達商管還有162個儲備項目，包括133個獨立第三方項目。2018年至2020年，萬達商管的在管商業(yè)廣場（不包括停車位）平均出租率為98.8%。

根據(jù)弗若斯特沙利文統(tǒng)計資料，截至去年末，珠海萬達商管在管建筑面積排名世界第一，超過中國第二名至第十名的總和；儲備項目建筑面積及管理的獨立第三方商業(yè)廣場數(shù)量皆排名中國第一。

招股書顯示，2018年至2020年，珠海萬達商管收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元，2021年上半年收入106.36億元，比去年同期增長42.7%；2018年至2020年，凈利潤分別為20.22億元、12.48億元、11.12億元，2021年上半年凈利潤為6.56億元；2018年至2020年，核心溢利17.51億元、12.70億元、11.76億元，2021年上半年為20.65億元。

根據(jù)經(jīng)濟觀察報的報道，上市前，萬達商管的Pre-IPO融資中，獲得了來自碧桂園、騰訊、螞蟻和PAG太盟投資集團等機構(gòu)的486億港元（約60億美元）融資。而據(jù)招股書，萬達商管此前估值已達280億美元（或人民幣1800億元）。2015年起，萬達商管開始以輕資產(chǎn)模式管理獨立第三方商業(yè)廣場。2020年9月28日，萬達商管宣布，從2021年開始，不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。2021年，萬達集團計劃開業(yè)50個萬達廣場，其中輕資產(chǎn)占比68%；同時，計劃簽約70個輕資產(chǎn)萬達廣場。

二、如今的萬達到底該怎么看？

說實在，說起萬達相信大多數(shù)中國人都不會陌生，作為中國曾經(jīng)房地產(chǎn)的翹楚，王健林可是長期占據(jù)中國首富的位置，直到當年萬達出現(xiàn)債務問題，當時的王健林可謂是遭到重創(chuàng)，然而之后通過一系列的資產(chǎn)瘦身，現(xiàn)在的萬達似乎已經(jīng)是“輕舟已過萬重山”的感覺，在其他房地產(chǎn)企業(yè)紛紛自救的時候，萬達卻開始了自己的上市之路，從2016年退市到連續(xù)6年沖刺A股上市未果，如今萬達商管又再度回到港股，現(xiàn)在的萬達到底該怎么看？我們又該如何看待萬達的未來呢？

首先，雖然萬達還是那個萬達，但是內(nèi)核已經(jīng)不一樣了。2016年萬達商業(yè)從港股退市的時候，那個時候的萬達是個標標準準的房地產(chǎn)公司，萬達商業(yè)擬上市的資產(chǎn)以商場、酒店、文旅項目為主，這樣的項目里面蘊含著大量的房地產(chǎn)元素，可以說是完全的房地產(chǎn)公司。不過，這一切的轉(zhuǎn)折發(fā)生在2017年，2017年底的時候，萬達商管的資產(chǎn)總額為6891.05億元，負債總額為4462.53億元。高額的負債讓萬達提早出現(xiàn)了當前不少房地產(chǎn)企業(yè)都面臨的債務問題，面對著債務問題在一番艱苦抉擇之后，萬達商管選擇了拋售。王健林先是割肉將萬達商業(yè)地產(chǎn)的77個酒店項目以199億的價格出售給富力地產(chǎn)，再以近440億元價格將13個文旅酒店項目91%股權(quán)賣給了融創(chuàng)，合計金額為637.50億元。這樣大規(guī)模的拋售讓人不禁感慨王健林狠起來的時候真的是有些讓人害怕，不過效果是很顯著的，到2019年底萬達商管的負債就已經(jīng)降到了三千億以下。并且就在同一年，同樣是2017年年初，王健林宣布在萬達內(nèi)部來自于非房地產(chǎn)業(yè)務的收入已經(jīng)開始超過房地產(chǎn)業(yè)務，萬達開始全面去房地產(chǎn)化，如今的萬達商管其實已經(jīng)不再是之前大家熟悉的房地產(chǎn)公司，萬達的名字雖然還是那個萬達，但是2019年底，萬達商業(yè)集團徹底從房地產(chǎn)業(yè)務剝離，成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)。

其次，王健林開始玩輕資產(chǎn)搶奪市場風口。在去房地產(chǎn)化之后，萬達已經(jīng)開始變輕了，不過萬達的玩法更是直接了當，這就是輕資產(chǎn)運營，不再把大量的資金砸到商場里面做重資產(chǎn)的運營，而是想方設法降低自己的資產(chǎn)運營的壓力，用輕資產(chǎn)的方式來搶占市場的份額，在引入了騰訊、蘇寧、京東等互聯(lián)網(wǎng)公司之后，萬達開始在玩輕資產(chǎn)運營方面變得得心應手，截至2020年底，在建的142個萬達廣場中，輕資產(chǎn)部分占比超過80%，2021年計劃簽約70座輕資產(chǎn)萬達廣場。而對于當前市場來說，輕資產(chǎn)運營可以說是房地產(chǎn)領(lǐng)域的高科技，在資本市場上，舉個最簡單的例子，同樣一個集團的上市公司，碧桂園的市盈率始終在4倍徘徊，但是同一家公司的碧桂園服務市盈率高達50倍，可以說在房地產(chǎn)領(lǐng)域，輕資產(chǎn)運營堪比互聯(lián)網(wǎng)高科技的市盈率水平，讓輕資產(chǎn)成為了市場的絕對風口，而王健林目前就要搶奪這個風口。

第三，萬達商管的風險到底在哪里呢？相信熟悉我們的朋友都知道，我們在分析一家新上市企業(yè)的時候，不會一邊倒的只說好話，說完了萬達的優(yōu)勢我們也必須要說下萬達的風險：

一是萬達的對賭協(xié)議其實壓力巨大。萬達商管雖然很有可能其規(guī)模會超過當前上市的絕大多數(shù)商管類上市公司，但是萬達的對賭協(xié)議其實具有巨大的壓力，萬達方面與投資者設有對賭協(xié)議，萬達方面同意保證珠海萬達商管2021年到2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。這么高額的對賭協(xié)議，一旦萬達完不成任務，將有可能帶來較大的市場風險。

二是輕資產(chǎn)運營雖好但市場競爭激烈。我們前面說了，萬達商管的在管建筑面積非常大，但是問題是商管已經(jīng)是一個輕資產(chǎn)運營的賽道，在這個賽道之中，由于沒有了資產(chǎn)門檻的壓力，對于大多數(shù)市場參與方來說，參與市場競爭的可能性還是很大的，所以市場競爭非常激烈，萬達能否始終保持自己的優(yōu)勢還是個未知數(shù)。

三是萬達的資產(chǎn)負債水平依然較高。雖然我們之前說了，萬達賣掉了很多資產(chǎn)，把自己的資產(chǎn)負債率降低了很多，不過近年來，珠海萬達商管的資產(chǎn)負債率則一直保持在80%以上。招股書顯示，2018年至2020年，公司資產(chǎn)負債率分別為80.5%、80.4%、95.8%，2021年上半年資產(chǎn)負債率則為80.4%。較高的資產(chǎn)負債水平，也讓萬達未來的表現(xiàn)存在較大的不確定因素。

萬達回歸港股上市從目前來說應該不是一件難事，問題是回歸之后的萬達能否講好自己的故事呢？