租的房子能否轉(zhuǎn)租,如何避免承租人拖欠租金

小編整理承租的房屋不能轉(zhuǎn)租，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，租賃合同中未約定可以轉(zhuǎn)租，且出租人不同意轉(zhuǎn)租的，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租。承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除與承租人的租賃合同。1、租賃合同應(yīng)盡量詳細(xì)明確2、解除合同依照法定程序進(jìn)行3、出租方采取停水、停電的措施，必須要有依據(jù)4、要充分利用法定的標(biāo)的物提存制度。

有的人在租下了房子后，可能又因?yàn)橐恍┦虑槎荒芾^續(xù)居住，此時(shí)出租人又不允許退租，因此就想將房租轉(zhuǎn)租出去，那么租的房子能否轉(zhuǎn)租？相信很多承租人都遇到這樣的問題，下面就讓小編來為你做詳細(xì)介紹吧。

一、租的房子能否轉(zhuǎn)租

轉(zhuǎn)租是各地房地產(chǎn)租賃活動(dòng)中十分常見的行為。所謂轉(zhuǎn)租，就是指承租人在租賃期間將承租的部分或全部在出租的行為。

一般來說，承租的房屋不能轉(zhuǎn)租，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，租賃合同中未約定可以轉(zhuǎn)租，且出租人不同意轉(zhuǎn)租的，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租。承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除與承租人的租賃合同。

根據(jù)《武漢市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，承租人在租賃期間經(jīng)出租人書面同意，可以將承租的房屋部分或者全部轉(zhuǎn)租給第三人。同時(shí)，根據(jù)《合同法》第224條的規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成的損失，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

因此，如果合同中規(guī)定，承租人有權(quán)在租賃期間內(nèi)轉(zhuǎn)租，承租人就可以自行將房子租給別人。如果合同中對(duì)這個(gè)問題沒有任何約定，承租人必須事先得到出租人的書面同意才可轉(zhuǎn)租，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

應(yīng)當(dāng)注意的是，房屋租賃合同的變更是會(huì)影響房屋轉(zhuǎn)租合同的，承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。房屋租賃期間，租賃合同發(fā)生，影響轉(zhuǎn)租合同履行的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之變更。房屋轉(zhuǎn)租期間，租賃合同解除的，轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)當(dāng)隨之解除。

二、如何避免承租人拖欠租金

1、租賃合同應(yīng)盡量詳細(xì)明確

在簽訂合同時(shí)，將可能會(huì)發(fā)生的事情盡量考慮周到，約定處理方式方法，如約定解除合同的條件，是拖欠租金達(dá)多少個(gè)月以上或拖欠費(fèi)用達(dá)多少元以上，出租方有權(quán)單方解除;也可約定拖欠租金可用停水停電的方式催收;也可約定承租方棄置房屋不顧的情形，出租方有權(quán)封存、拍賣房內(nèi)物品，等等。這樣，日后出現(xiàn)相應(yīng)的情況，處理起來就有依據(jù)。只要這些約定沒有違反法律法令，都是有效的，對(duì)雙方都有約束力。

2、解除合同依照法定程序進(jìn)行

根據(jù)房地產(chǎn)專業(yè)律師的工作經(jīng)驗(yàn)，許多出租人選擇單方解除合同時(shí)的做法并不符合法定程序。在解除合同時(shí)僅僅向承租人發(fā)出通知是不夠的，根據(jù)《合同法》第96條規(guī)定，最好將解除合同的通知以書面形式送達(dá)到對(duì)方，并留有證據(jù)。

3、出租方采取停水、停電的措施，必須要有依據(jù)

因?yàn)楦鶕?jù)合同法意思自治原則，合同當(dāng)事人只要不違反我國法律的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方可以自由創(chuàng)設(shè)權(quán)利義務(wù)。合同的約定就是依據(jù)。如果合同沒有約定允許停水停電，則不能采取這種措施，否則，此舉涉嫌侵權(quán)，到頭來就會(huì)“有理變成無理”，要賠償對(duì)方損失。因此，采取這類措施，一定要有依據(jù)。

4、要充分利用法定的標(biāo)的物提存制度

在約定了封存房內(nèi)物品的前提下，出租人可以將房內(nèi)物品提存，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。合同法規(guī)定了標(biāo)的物的提存制度，提存機(jī)關(guān)為公證機(jī)關(guān)。提存物品應(yīng)依法進(jìn)行，出租方千萬不能單方擅自處理房內(nèi)物品，要處理房內(nèi)物品時(shí)，務(wù)必要請(qǐng)公證處的公證員到現(xiàn)場進(jìn)行物品提存公證。提存公證是法律認(rèn)可的一種法律行為，可作證據(jù)使用。同時(shí)，要做好物品請(qǐng)點(diǎn)記錄，做好物品保管工作，以便將來物品交接。

究竟租的房子能否轉(zhuǎn)租？答案是肯定的，但此時(shí)要求必須是經(jīng)過了原房東的同意，否則的話就屬于非法轉(zhuǎn)租，那么此時(shí)就容易產(chǎn)生***，對(duì)當(dāng)事人的利益也沒有保障。要是不幸在這方面遇到了什么問題的話，建議通過法律途徑解決。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢張家口律師。