有的開(kāi)發(fā)商為了更好的銷(xiāo)售商品房，可能會(huì)采取各種各樣的手段來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，其中不乏一些違法的銷(xiāo)售手段。而我們常見(jiàn)的可能也就是售后包租了。現(xiàn)實(shí)中，很有可能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商最終無(wú)法兌現(xiàn)承諾導(dǎo)致購(gòu)房者的利益受到損害，而除此之外售后包租還會(huì)有其他的風(fēng)險(xiǎn)，那到底售后包租有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？小編馬上為你分析解答。

一、售后包租有哪些風(fēng)險(xiǎn)

目前比較普遍的模式是以中介公司或租賃公司作為承租人或受托包租人的售后包租模式，其風(fēng)險(xiǎn)主要在于：

1、售價(jià)虛高，回報(bào)落空。開(kāi)發(fā)商在“售后包租”過(guò)程中抬高售價(jià)，用高額返回租金吸引***者，但一旦開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)或者出現(xiàn)資金問(wèn)題，其返租承諾或回報(bào)率可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)，***者預(yù)期租金收益很難保證，可能蒙受重大經(jīng)濟(jì)損失。

2、資金挪用。一般由于開(kāi)發(fā)商資金緊張，才采用包租套現(xiàn)開(kāi)發(fā)模式，一旦融資成功，可能并不真正用到開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)上，而是挪做他用。作為***人，將要面臨由此而產(chǎn)生的諸如開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金斷鏈不能如期交房，甚至造成爛尾工程，甚或是卷款而去的法律風(fēng)險(xiǎn)。

3、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，“售后包租”多出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售中，住宅可以轉(zhuǎn)手賣(mài)掉，但是經(jīng)營(yíng)失敗后的產(chǎn)權(quán)商鋪便會(huì)無(wú)人接盤(pán)。一旦經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商早已套現(xiàn)并獲取了豐厚的利潤(rùn)，經(jīng)營(yíng)者也可以臨時(shí)退租，最終的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)留給商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。

4、市場(chǎng)、政策風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)包租房過(guò)多，超出市場(chǎng)需求時(shí)，勢(shì)必導(dǎo)致收益減少;***政策變化也會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，如銀行利率的調(diào)整，如果利率調(diào)高會(huì)直接造成購(gòu)房人按揭還款壓力增大。

5、合同風(fēng)險(xiǎn)。中介公司或租賃公司不履行包租協(xié)議也是售后包租一大風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要是由于***人對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或約定責(zé)任太小，使其違約成本太低造成的。

二、如何防范售后包租法律風(fēng)險(xiǎn)?

從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度講，任何的市場(chǎng)行為都有相應(yīng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這是一條亙古不變的法則。但是，如何避免法律風(fēng)險(xiǎn)，或者將相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)降至最低，卻是一個(gè)理性的***人必須考慮的問(wèn)題。

售后包租行為是一種合同行為，防范風(fēng)險(xiǎn)主要考慮以下幾個(gè)方面。首先，業(yè)主在***之前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分的調(diào)查。主要調(diào)查所要***購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)所處位置、有否升值潛力，開(kāi)發(fā)商的資信能力、聲譽(yù)，承租人或受托包租人的履約能力、聲譽(yù)等。如果是商業(yè)鋪面，還要對(duì)該項(xiàng)目的前景有比較清醒的認(rèn)識(shí)和分析。從某種意義上講，這既是風(fēng)險(xiǎn)防范的靠前步，也是至關(guān)重要的一步。

其次，在簽約時(shí)，要將開(kāi)發(fā)商、中介公司或租賃公司的承諾載入合同條款。特別是在與中介公司或租賃公司簽訂租賃合同或委托租賃合同時(shí)，不但要明確租金、租期、租金的交付方式等事項(xiàng)，更重要的是要明確相關(guān)責(zé)任人的違約責(zé)任。需要特別指出的是，開(kāi)發(fā)商在作廣告宣傳的時(shí)候所承諾的回報(bào)率通常是比較高的，因而其所售房?jī)r(jià)也會(huì)被事先提高。因此，違約責(zé)任的承擔(dān)必須能夠補(bǔ)償業(yè)主因購(gòu)買(mǎi)高價(jià)房屋而遭受的差價(jià)損失及其他損失，甚至可以更高，以便更有效地約束中介公司及開(kāi)發(fā)商。

最后，應(yīng)當(dāng)讓開(kāi)發(fā)商成為租賃合同或委托合同的擔(dān)保人。我們知道，開(kāi)發(fā)商之所以推出“售后包租”的銷(xiāo)售模式，主要是為了解決其資金困難。而現(xiàn)在采取的由中介公司或租賃公司等第三人承租或受托包租的方式，業(yè)主付清房款后，便與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何法律關(guān)系，無(wú)論如何，開(kāi)發(fā)商皆坐收漁利。且一旦出現(xiàn)***失敗、不能獲取預(yù)期回報(bào)時(shí)，業(yè)主便無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商任何責(zé)任，顯然有失公允。因此，應(yīng)約定一旦中介公司或租賃公司不能承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。值得注意的是，開(kāi)發(fā)商以其經(jīng)營(yíng)收入提供擔(dān)保是沒(méi)有任何意義的，因?yàn)槠浣?jīng)營(yíng)收入根本不具有可預(yù)知性。

一言以蔽之，在目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其投融資渠道尚不成熟的時(shí)期，業(yè)主要想獲得“售后包租”的高額回報(bào)，就必須對(duì)其中暗含的法律風(fēng)險(xiǎn)有清醒的認(rèn)識(shí)，防患于未然，才能避免不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)其***利益的最大化。