所謂“抵押不破租賃”，指的是出租人將財(cái)產(chǎn)出租并轉(zhuǎn)移占有后，又用該財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。準(zhǔn)確理解該規(guī)則，需要注意以下幾點(diǎn)：

靠前，承租人須已經(jīng)占有租賃物。租賃權(quán)性質(zhì)上盡管屬于債權(quán)，但卻具有對(duì)抗所有權(quán)、抵押權(quán)等物權(quán)的效力。也就是說(shuō)，盡管其性質(zhì)屬于債權(quán)，但卻具有優(yōu)于物權(quán)的效力。而之所以要對(duì)承租人進(jìn)行如此強(qiáng)度的保護(hù)，主要在于保護(hù)其使用狀態(tài)的穩(wěn)定，而使用的前提則是占有，加之占有也具有一定的公示功能，為此，不論是本條的“抵押不破租賃”規(guī)則還是《民法典》合同編規(guī)定的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。

第二，在后的抵押權(quán)須已設(shè)立?！百I(mǎi)賣(mài)不破租賃”也好，“抵押不破租賃”也罷，本質(zhì)上均為在后設(shè)立的所有權(quán)、抵押權(quán)等物權(quán)不得對(duì)抗在先設(shè)立的已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有的租賃權(quán)。故在“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”場(chǎng)合，要求所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生變動(dòng);在“抵押不破租賃”場(chǎng)合，也要求抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立。

第三，如何理解“原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”。所謂原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響，一方面，是指抵押權(quán)的設(shè)立不影響原租賃關(guān)系的存續(xù)，承租人仍可基于租賃合同繼續(xù)占有使用租賃物;另一方面，是指抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，只要租賃合同還在合同有效期內(nèi)，租賃合同對(duì)抵押物(同時(shí)也是租賃物)受讓人繼續(xù)有效，受讓人取得的是有租賃權(quán)負(fù)擔(dān)的抵押物。此時(shí)，抵押權(quán)人或者受讓人能否向抵押人主張損害賠償?對(duì)此，存在不同觀點(diǎn)。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人占有租賃物本身就具有一定的公示功能，對(duì)此，抵押權(quán)人在設(shè)立抵押權(quán)時(shí)是明知的，受讓人受讓抵押權(quán)時(shí)更是明知的，因此，不能向抵押人主張損害賠償。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，承租人占有租賃物不一定就是租賃物變動(dòng)的公示方法，抵押人在設(shè)立抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)立租賃權(quán)的事實(shí)告知抵押權(quán)人，因抵押人未盡告知義務(wù)而導(dǎo)致的抵押物價(jià)值貶損的損失，抵押權(quán)人可以向抵押人主張。但在抵押物拍賣(mài)、變賣(mài)時(shí)，其上有權(quán)利負(fù)擔(dān)這一事實(shí)受讓人往往是明知的，受讓人明知物上有權(quán)利瑕疵仍然從事交易，應(yīng)當(dāng)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不得請(qǐng)求承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。況且物上存在權(quán)利瑕疵也會(huì)影響抵押物的價(jià)值，受讓人可能會(huì)以較低的價(jià)格受讓抵押物，因而價(jià)格的貶損對(duì)其來(lái)說(shuō)不能算是損失，故其不能向抵押人主張損失。我們贊同后一種觀點(diǎn)。

2、《民法典》第405條

《民法典》第405條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。另外，修改后條文將租賃關(guān)系限定在已經(jīng)將標(biāo)的物轉(zhuǎn)移占有的基礎(chǔ)上，未轉(zhuǎn)移占有的租賃關(guān)系不得對(duì)抗后設(shè)立的抵押權(quán)。

3、關(guān)于先抵押后租賃的情形

租賃權(quán)不是擔(dān)保物權(quán)，因而不能簡(jiǎn)單參照《民法典》第415條有關(guān)登記對(duì)抗的規(guī)定，確定抵押權(quán)人能否對(duì)抗后設(shè)立的租賃權(quán)，具體來(lái)說(shuō)：承租人未實(shí)際占有租賃物的，其享有的僅為一般債權(quán)，依照《民法典》都403條之規(guī)定，不得對(duì)抗物權(quán)性質(zhì)的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。如果承租人已經(jīng)實(shí)際占有租賃物，則要看其是否為惡意當(dāng)事人來(lái)確定能否對(duì)抗：其為惡意承租人的，不能對(duì)抗抵押權(quán);反之，其為善意承租人的，可以對(duì)抗抵押權(quán)。從舉證責(zé)任的角度看，應(yīng)當(dāng)推定承租人為善意當(dāng)事人，由抵押權(quán)人舉證推翻有關(guān)善意的推定。

綜上所述，《民法典》買(mǎi)破不租賃主要涉及相關(guān)規(guī)則、前提條件、適用范圍等內(nèi)容。除此之外，合同雖然有強(qiáng)制履行的制度設(shè)定，但是不能通過(guò)絕對(duì)的強(qiáng)制對(duì)抗當(dāng)事人的意識(shí)自由，這樣是不合理，存在偏頗。具體的情況，需要以實(shí)際情況和簽署合同的當(dāng)事人為準(zhǔn)。