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當(dāng)前全球房價(jià)上漲創(chuàng)20年規(guī)模最大，45年最快速度。經(jīng)合組織（OECD）數(shù)據(jù)顯示，涵蓋的40個(gè)國家今年一季度房價(jià)，只有3個(gè)國家的實(shí)際房價(jià)下降，是2000年有追蹤數(shù)據(jù)以來最少的一次。OECD國家的年度房價(jià)漲幅在今年一季度達(dá)到9.4%，為30年來最快增速。

KnightFrank的全球房價(jià)指數(shù)表明，全球房價(jià)正以2006年第四季度以來的最快速度上漲。該指數(shù)涵蓋了全球56個(gè)國家和地區(qū)的平均房價(jià)，數(shù)據(jù)顯示，在截至2021年3月的一年中，全球房價(jià)上漲了7.3%。其中，有13個(gè)國家的房價(jià)上漲達(dá)到了10%以上。

Knight Frank全球房價(jià)指數(shù)顯示。截止2021年3月，在過去的12個(gè)月中，全球房價(jià)平均上漲7.3%，創(chuàng)下自2006年以來的最大漲幅。歐洲國家?guī)缀鯄艛嗔朔績r(jià)漲幅榜，其中，漲幅最高的國家是土耳其，房價(jià)漲幅高達(dá)32%。這是自金融危機(jī)之后，房價(jià)漲幅最大的一次。

美國5月現(xiàn)存房屋銷售的中間價(jià)為35萬美元，較去年5月上升25%，創(chuàng)下了30年來最快的上漲速度。英國、韓國、新西蘭、加拿大和土耳其的房價(jià)保持強(qiáng)勁增長。全球?qū)嶋H房價(jià)正以45年有記錄以來的最快速度上漲。美國達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)匯編的數(shù)據(jù)顯示，房價(jià)同比上漲6%以上，超過2005年和1989年的峰值。

美國達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)匯編的數(shù)據(jù)顯示，目前美國和加拿大房價(jià)分別以23.4%和20%領(lǐng)先全球。如果房價(jià)繼續(xù)走高、銷售保持強(qiáng)勁，加拿大很可能超過美國，重新成為全球房價(jià)最快飆升的國家。經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織，簡稱經(jīng)合組織（OECD），目前共有38個(gè)成員國。

美國6月樓市降溫，新房銷售量同比下降19.4%，環(huán)比下降6.6%，達(dá)到了疫情以來的最低水平。新房價(jià)格的中位數(shù)同比增長了6%。OECD國家的房價(jià)上漲幅度已超過收入漲幅，使得買房更加困難。更致命的是，房價(jià)的上漲最終也會(huì)帶動(dòng)租金的上漲，使低收入群體的居住也更加困難，加劇經(jīng)濟(jì)不平等。

根源于疫情爆發(fā)之下的貨幣與財(cái)政刺激、歷史低位的貸款利率與低成本、儲(chǔ)蓄上升、新增土地與商品住宅供應(yīng)下降、商品住宅庫存不足、居家辦公催生的房屋需求、建筑材料成本上漲，共同推動(dòng)了全球房價(jià)的飆升，如今房價(jià)都處在上升中。

全球房價(jià)停止上漲的腳步，關(guān)鍵是歐美的疫情逐漸消退乃至結(jié)束、儲(chǔ)蓄率下降、經(jīng)濟(jì)蘇復(fù)和刺激的貨幣、財(cái)政政策的退出、貸款利率上升（加息）、被疫情擾亂的全球供應(yīng)鏈未來恢復(fù)、土地與商品住房供應(yīng)復(fù)蘇、建筑材料價(jià)格下降、商品住宅庫存的補(bǔ)充。

1997年、2008年房貸引起的次貸危機(jī)，爆發(fā)的全球金融危機(jī)，已經(jīng)令各國央行更加重視房價(jià)。美聯(lián)儲(chǔ)的央行政策不能直接控制房價(jià)，但是可以決定貨幣、利率的調(diào)整，唯有密切房價(jià)的動(dòng)向。歐洲央行的措施則更為具體，已經(jīng)要求歐盟各國統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)將房價(jià)納入通脹指標(biāo)。

以平均價(jià)、套均價(jià)論，對比發(fā)達(dá)國家的房價(jià)，中國房價(jià)太暖心，很合理。按照上半年全國平均房價(jià)（642個(gè)城市）才一萬元多一點(diǎn)，剔除75個(gè)萬元房價(jià)城市，平均房價(jià)在7000元一平以下，與美國等發(fā)達(dá)國家主要城市房價(jià)比較，便宜一倍以上，套均價(jià)更是二倍以上。

由于住房福利、經(jīng)濟(jì)收入、房貸、稅收，建安、地價(jià)、材料等成本的不同，中國大城市房價(jià)對于普通的工作者而言，購買壓力大。即使中國房價(jià)對比美國等發(fā)達(dá)國家主要城市，比較低，只是相對而已，因?yàn)橹袊?42個(gè)城市，萬元以上的城市僅僅75個(gè)而已。

值得注意的是中國房價(jià)與發(fā)達(dá)國家房價(jià)還存在幾個(gè)不同之處，影響到對房價(jià)的研究判斷。主要是國家之間的經(jīng)濟(jì)、土地、市場、房地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)計(jì)、定價(jià)、稅收等制度不同，對房價(jià)的統(tǒng)計(jì)自然不同。因此，區(qū)域差異的因素，導(dǎo)致國家之間的房價(jià)差別大。

首先是不同的房價(jià)定價(jià)基礎(chǔ)。中國是房產(chǎn)與地產(chǎn)、土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)分離（土地只有使用權(quán)）、公家土地所有權(quán)、70年使用權(quán)。美國等國家都是房地產(chǎn)一體、土地房屋產(chǎn)權(quán)一體、私家產(chǎn)權(quán)、永久產(chǎn)權(quán)。簡單地講，中國房價(jià)，只包括土地使用價(jià)值部分，美國等國家包括完全土地產(chǎn)權(quán)價(jià)值。

其次是不同的房價(jià)數(shù)據(jù)、樣本來源。中國的房價(jià)數(shù)據(jù)來源，主要是國家統(tǒng)計(jì)部門、地方住建部門的為主，這個(gè)房價(jià)數(shù)據(jù)，一個(gè)是國家統(tǒng)計(jì)部門的70城房價(jià)，是指數(shù)價(jià)格，一個(gè)是國家條件部門的全國平均房價(jià)數(shù)據(jù)，是絕對價(jià)格。一是地方住建部門的網(wǎng)簽房價(jià)數(shù)據(jù)，是一種數(shù)據(jù)扭曲。

絕對價(jià)格、網(wǎng)簽價(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，來自住建部門的網(wǎng)簽價(jià)，因?yàn)殛庩柡贤F(xiàn)象，網(wǎng)簽價(jià)基本上都大大低于實(shí)際成交價(jià)格，同時(shí)網(wǎng)簽價(jià)易到供需、結(jié)構(gòu)、人為的因素影響。最主要是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在嚴(yán)重的滯后性，與市場走勢難有同一性，只可作為市場的參考數(shù)據(jù)。

房價(jià)數(shù)據(jù)的樣本，直接影響到房價(jià)。中國的住房、房子類型多，有高端的樓盤，有低端的樓盤，有保障性的住房，有非保障性的住房，有限價(jià)的住房，有限漲幅的住房，有完全產(chǎn)權(quán)的住房，有半產(chǎn)權(quán)的住房。特別是房子的類型，市場上超過20種以上。

美國等發(fā)達(dá)國家的房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，主要是來源于官方、協(xié)會(huì)，還有是民間機(jī)構(gòu)，以房價(jià)指數(shù)為準(zhǔn)，采取房價(jià)中位數(shù)的值，去掉最高、最低價(jià)，按照樓盤成交的中位價(jià)格數(shù)據(jù)為基點(diǎn)。因此，房價(jià)的統(tǒng)計(jì)來源、口徑、數(shù)據(jù)采集方式的不同，結(jié)果自然是不一樣的。

再次是不同的房價(jià)統(tǒng)計(jì)口徑。世界各國缺乏統(tǒng)一的、權(quán)威的房價(jià)官方數(shù)據(jù)，因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)、數(shù)據(jù)來源、樣本口徑的不同，假如強(qiáng)行直接比較，缺乏科學(xué)性、客觀性、合理性的市場機(jī)制，沒有真實(shí)性、市場性可言。中國國內(nèi)以70城和百城、288城房價(jià)的樣本城市相對較多。

中國642個(gè)城市，只有70城市、100個(gè)城市、288個(gè)城市，實(shí)施房價(jià)統(tǒng)計(jì)。同時(shí)包括各種類型的商品房，半商品房包含保障性的。而美國，最常用的標(biāo)普/凱斯-席勒房價(jià)指數(shù)只統(tǒng)計(jì)20個(gè)城市，而且只統(tǒng)計(jì)獨(dú)棟和聯(lián)排別墅。說明國家之間、國內(nèi)之間無法進(jìn)行直接、完全、正確的對比。

其四是不同的房價(jià)面積算法。中國的房價(jià)是按照建筑面積計(jì)算的。住宅建筑面積既包括住宅使用面積，又包括墻體占用面積，還包括公攤面積，樓道、陽臺(tái)等。而美國、英國按照實(shí)際使用面積計(jì)算，等于實(shí)用面積減去墻占面積，即實(shí)際可使用的住宅面積。

目前中國住宅的實(shí)用面積住宅得房率看，基本上是70%-75%，意味著國外70平方米到75平方米的住宅房子，相當(dāng)于中國國內(nèi)100平方米。因此，中國房價(jià)要除以得房率才能得到可與國外對比的實(shí)際房價(jià)，這至少要比原有的房價(jià)數(shù)據(jù)高出25-30%。這就是實(shí)際居住面積和建筑面積之比。

其五是不同的房子持有成本。中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)主要體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)，多為一次性成本。只有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅是針對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的。房產(chǎn)稅目前只有在上海和重慶進(jìn)行試點(diǎn)，還未全面推出，說明中國房屋持有幾乎無成本的計(jì)算。而房地產(chǎn)稅未開征。

國外房地產(chǎn)稅費(fèi)主要在持有環(huán)節(jié)，持有成本較高，德國、美國、日本、新加坡、英國、香港等很多國家和地區(qū)都有房產(chǎn)稅，需要在持有期間繳納。北京一套100平的房子持有成本只有每年四五千元的物業(yè)費(fèi)，美國華爾街FLATIRON公寓每年需繳納1.16萬美元/年的房產(chǎn)稅和0.85萬美元/年的物業(yè)費(fèi)，折合人民幣年均持有成本13.47萬元，這是隱性的“房價(jià)”。

其六是不同的房價(jià)區(qū)域結(jié)構(gòu)。中國是發(fā)展中國家，2020年城鎮(zhèn)化率才63.89%，比發(fā)達(dá)國家80%的平均水平低了16.11%，與美國82.7%的城鎮(zhèn)化水平還有18.81%的距離。到2035年，城鎮(zhèn)化率將達(dá)75%至80%，新增近4億城鎮(zhèn)居民，達(dá)到發(fā)達(dá)國家同等水平。這個(gè)16.11%，還需要15年到20年以上。

目前中國區(qū)域發(fā)展極不均衡，城市和農(nóng)村、核心城市和三四線城市之間差異很大。同為省會(huì)城市，杭州均價(jià)6萬，烏魯木齊均價(jià)在6千，相差有十倍。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化率基本都在70%以上，不像國內(nèi)分化這么嚴(yán)重。如果比較整體房價(jià)，中國房價(jià)會(huì)被部分落后地區(qū)以及農(nóng)村拉低，掩飾大城市的高房價(jià)，和實(shí)際情況不符。

其七是不同的房價(jià)計(jì)價(jià)單位。世界各個(gè)國家看，采用房屋面積度量單位千差萬別。中國國內(nèi)是平方米。而國外的美國和英國是平方英尺，日本和韓國是平，都需要經(jīng)過一定的換算，無法直接比較。三者之間的換算比例為1平方英尺約等于0.093平方米，1坪約等于3.31平方米。說明面積度量單位差別大。

總結(jié)看，中國房價(jià)與世界各個(gè)國家的房價(jià)對比，其最大的意義是可以為中國房地產(chǎn)市場研究，提供更多的市場、數(shù)據(jù)參考價(jià)值，卻不能作為說決定購買投資的數(shù)據(jù)參考。于發(fā)展中的國家中國而言，房地產(chǎn)市場處于發(fā)展中階段，需要完善。