來源：券商中國

原標題：“公積金流動性嚴重不足！”貴陽全面收緊公積金貸款，啟動三級響應(yīng)！新房已連漲一年

作者：賀覺淵　

貴陽全面收緊公積金貸款！

4月14日，貴陽市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于啟動住房公積金流動性風(fēng)險三級響應(yīng)的通知》，將于4月15日起執(zhí)行。包括調(diào)整住房公積金個人住房貸款額度和第二套住房公積金個人住房貸款政策，暫停異地個人住房公積金貸款業(yè)務(wù)，控制“商轉(zhuǎn)公”貸款規(guī)模等。

貴陽市住房公積金管理中心稱，近年來，我市住房公積金個人住房貸款率持續(xù)超過95%以上，住房公積金流動性已嚴重不足。

接受券商中國記者采訪的專家指出，貴陽市去年就存在的公積金發(fā)放貸款和繳存金額不匹配矛盾，以及連續(xù)走高的新房價格，都加劇了貴陽市住房公積金的流動性風(fēng)險。本次貴陽實施的三級響應(yīng)措施，屬于較為全面的收緊性條款，將有效壓降公積金貸款購房規(guī)模，并為樓市降溫。再加上貴陽市發(fā)文進一步放寬降低住房公積金繳存比例條件、放寬緩繳住房公積金條件，相信貴陽住房公積金流動性不足的問題將得到有效緩解。

貴陽公積金貸款全面收緊

4月14日，貴陽市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于啟動住房公積金流動性風(fēng)險三級響應(yīng)的通知》，提出了四項調(diào)整措施，將于4月15日起執(zhí)行。

一、調(diào)整住房公積金個人住房貸款額度計算公式。計算公式調(diào)整為：住房公積金貸款額度=貸款職工（夫妻）月繳存基數(shù)×12×還貸能力系數(shù)（30%）×貸款年限+貸款職工（夫妻）繳存余額×5。

二、調(diào)整第二套住房公積金個人住房貸款政策。職工家庭已辦理過住房公積金貸款的，須在首套住房公積金貸款結(jié)清滿十二個月以上，方可再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房，且最低首付款比例不低于40%，貸款利率按同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍執(zhí)行。

三、暫停受理異地個人住房公積金貸款業(yè)務(wù)。

四、控制“商轉(zhuǎn)公”貸款規(guī)模。2021年“商轉(zhuǎn)公”貸款受理規(guī)?？刂圃?億元以內(nèi)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對券商中國記者表示，此次貴陽公積金政策體現(xiàn)了三個領(lǐng)域的收緊內(nèi)容：

第一、貸款額度收緊，此次政策調(diào)整了住房公積金個人住房貸款額度計算公式，從公式中可以看出，其相比過去流動性充足給予的額度，減少了約10%的額度規(guī)模。

第二、嚴管二套住房公積金貸款，此次政策對于二套公積金貸款，明確了三個約束，即要具備1年的輪候期、首付比例上調(diào)為4成、利率上調(diào)為首套利率的1.1倍。

第三、嚴管各類貸款業(yè)務(wù)，包括異地貸款的暫停受理、商轉(zhuǎn)公貸款的規(guī)?？刂频取?/p>

嚴躍進表示，總結(jié)這三個內(nèi)容，可以看出其在貸款額度、利率、首付比例、申請條件、使用用途等方面都有所收緊，具有積極的作用，屬于比較全面的收緊性條款。

意在防范資金流動性風(fēng)險

本次貴陽公積金貸款新政，是根據(jù)并落實了貴陽市住房公積金管理中心在3月發(fā)布的《貴陽市住房公積金流動性風(fēng)險管理暫行辦法》（下稱《辦法》）。

《辦法》提出，通過對住房公積金個貸率、現(xiàn)金凈流量等指標的綜合分析和對住房公積金使用供需趨勢研判，建立流動性風(fēng)險防控機制，設(shè)立三個級別風(fēng)險響應(yīng)措施，分別對應(yīng)流動性過剩、流動性適中、流動性不足，根據(jù)相應(yīng)級別對現(xiàn)行住房公積金使用政策做適當(dāng)調(diào)整。當(dāng)個貸率連續(xù)三個月以上（含三個月）滿足風(fēng)險等級條件，可啟動相應(yīng)的響應(yīng)措施。

《辦法》規(guī)定：

個貸率低于85%為一級響應(yīng)，屬于流動性過剩，實施積極寬松的住房公積金貸款，加大對購房繳存職工的支持力度。

個貸率在85%（含）—95%之間為二級響應(yīng)，實施穩(wěn)健的住房公積金使用政策。

個貸率在95%（含）以上，設(shè)為流動性三級響應(yīng)，實施適度收緊的住房公積金使用政策。

嚴躍進認為，貴陽市住房管理公積金中心通過此類管控，防范公積金貸款無序發(fā)放，對于一些購房者尤其是二套購房者而言是有約束的。從房地產(chǎn)市場的角度看，這也有助于促進購房者的理性購房，對于一些炒房需求有抑制作用。而對于剛需購房者而言，其公積金貸款本身影響不大，進一步體現(xiàn)了保障剛需購房者公積金貸款權(quán)益的導(dǎo)向。

貴陽新房價格連漲埋隱患，未來或迎降溫

根據(jù)《辦法》規(guī)定，要啟動三級響應(yīng)措施，首先要滿足個貸率連續(xù)三個月以上（含三個月）達到風(fēng)險等級條件的要求。這意味著起碼從今年年初起，貴陽或已經(jīng)存在流動性不足問題。

分析人士指出，今年貴陽新房價格的持續(xù)上漲，帶動住房貸款增加，加速了住房公積金資金留出。

蘇寧金融研究院宏觀中心副主任陶金向券商中國記者指出，盡管二手房價格近期轉(zhuǎn)跌，但貴陽自2020年5月以來，新建商品房價格呈現(xiàn)出連續(xù)環(huán)比上漲的態(tài)勢。今年2月，貴陽商品房銷售面積累計值更是創(chuàng)下2012年以來新高。這些都加速了住房公積金的資金流出。

不過，陶金認為，貴陽公積金貸款政策收緊，在緩解公積金資金流出的同時，將打壓加杠桿的購房行為，降溫當(dāng)?shù)貥鞘?。?021年2月以來，貴陽二手房已經(jīng)連續(xù)兩個月明顯下跌，反映了當(dāng)?shù)囟址啃枨蟮霓D(zhuǎn)弱。若貴陽市收緊的公積金貸款政策持續(xù)，這種趨勢預(yù)計會傳導(dǎo)至新建商品房市場，一手房成交量和價格都有可能在未來由升轉(zhuǎn)跌。

貴陽公積金資金流出現(xiàn)象早有前兆

實際上，除貴陽新房價格持續(xù)上漲外，貴陽公積金流動性不足的問題或與發(fā)放貸款和繳存金額不匹配的矛盾直接相關(guān)。

貴陽市住房公積金管理中心指出，近年來，貴陽市住房公積金個人住房貸款率持續(xù)超過95%以上，住房公積金流動性已嚴重不足。這意味著貴陽流動性不足的問題已長期存在。

陶金對記者表示，2020年以來，貴陽公積金發(fā)放貸款和繳存金額明顯不匹配，可能是造成其流動性嚴重不足的直接原因。如2020年貴陽公積金發(fā)放貸款同比增長53.21%，2020年末提取總額同比增長22.82%，而同期繳存金額僅增長8.28%。

值得注意的是，就在4月13日，貴陽市住房公積金管理中心在啟動三級響應(yīng)前先一步印發(fā)《貴陽市降低住房公積金繳存比例和緩繳住房公積金管理辦法》，放寬降低住房公積金繳存比例條件、放寬緩繳住房公積金條件。提出對繳存住房公積金確有困難的單位，在符合條件下，可以申請降低單位和職工住房公積金繳存比例或申請緩繳住房公積金等。

在貴陽抵押貸款公司看來，本次三級響應(yīng)的措施強度較大，預(yù)期能夠有效壓降公積金貸款購房規(guī)模。而貴陽市進一步放寬降低住房公積金繳存比例條件、放寬緩繳住房公積金條件，將有助于在短期內(nèi)緩解流動性不足問題，壓縮三級響應(yīng)持續(xù)時間。長期來看，則必要探索改革公積金資金投資和收益管理，有序擴大公積金資金投資范圍，增加長期收益。