一、房屋保修期從什么時(shí)候開(kāi)始算?

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條第3款規(guī)定：“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算?！蓖瑫r(shí)，《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第8條規(guī)定：“房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算?！睆囊陨弦?guī)定可知，在建設(shè)工程正常竣工驗(yàn)收的情況下，保修期的起算時(shí)間為：以參加竣工驗(yàn)收各方正式簽署驗(yàn)收合格報(bào)告之日為保修期的起算時(shí)間。但在建設(shè)工程不能正常竣工驗(yàn)收的情況下，保修期的起算可結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同***案件適用法律問(wèn)題的解釋》第14條的規(guī)定來(lái)推定。如果承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期，保修期從該日起算;如果建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期，保修期從轉(zhuǎn)移占有之日起算;如果因?yàn)槌邪说脑驅(qū)е陆ㄔO(shè)工程無(wú)法完成竣工驗(yàn)收的，則保修期不能起算。

二、商品房住宅保修期從何時(shí)起算?

商品房住宅保修期有兩個(gè)階段，一個(gè)是建設(shè)單位對(duì)開(kāi)發(fā)商的保修期，一個(gè)是開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的保修期。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算;住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。

一般在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)，如果建設(shè)單位竣工后，開(kāi)發(fā)商就將房屋交付給購(gòu)房者，那么房屋的保修期就應(yīng)該按國(guó)務(wù)院的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》來(lái)約定，具體規(guī)定如下：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年;

(三)供熱與供冷系統(tǒng)為兩個(gè)采暖期、供冷期;

(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為兩年。

其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

如果購(gòu)買(mǎi)的是尾房或者現(xiàn)房，距離建設(shè)單位承諾的保修期已經(jīng)過(guò)去一段時(shí)間甚至已經(jīng)過(guò)了保修期了，那么合同中關(guān)于保修期的規(guī)定參照建設(shè)部的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》約定，住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，保修期限不低于下列期限：

(一)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用年限內(nèi)承擔(dān)保修;

(二)屋面防水3年;

(三)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;

(四)墻面、頂棚抹灰層脫落1年;

(五)地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年;

(六)門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年;

(七)管道堵塞2個(gè)月;

(八)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期;

(九)衛(wèi)生潔具1年;

(十)燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月;

(十一)其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

房屋質(zhì)量的保修期問(wèn)題會(huì)影響到后期尾款的正常結(jié)算，質(zhì)保金等一系列的問(wèn)題，所以發(fā)包商故意拖延驗(yàn)收的這種情況對(duì)于承包方來(lái)說(shuō)是非常的不利的。正因?yàn)槿绱?，?guó)家才專(zhuān)門(mén)的對(duì)房屋質(zhì)量保修期的起算時(shí)間進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)定。但質(zhì)保金的返還時(shí)間，一般情況下就是兩年左右。