房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計算方法?

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計算方法?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅的計算方法是用計稅土地的面積乘以適用的稅率。其計算公式仍然為：應(yīng)納稅額=計稅土地面積×適用稅率。對此，《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條作了明確規(guī)定：“土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收?！?/p>

如果硬要說有什么不同，那么就是有關(guān)稅收優(yōu)惠政策上的區(qū)別，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于建造商品房的土地曾經(jīng)有過一定的稅收優(yōu)惠。國家稅務(wù)局《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定〉的通知》曾明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定征收土地使用稅。但鑒于其在商品房出售之前納稅確有困難的具體情況，對房地產(chǎn)開發(fā)公司征地后商品房在建期間占用的土地(有償轉(zhuǎn)讓使用的除外)，暫緩征收土地使用稅。對建成后的商品房占地及院落，從**驗收手續(xù)之次月起征收土地使用稅。在**驗收手續(xù)前已使用或出租出借的商品房占地及院落，應(yīng)按規(guī)定征收土地使用稅。在商品房出售后，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的歸屬情況劃分征免。

不過，按照國家稅務(wù)總局《關(guān)于取消部分地方稅行審批項目的通知》已經(jīng)明確規(guī)定取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這一優(yōu)惠，因而，自2007年6月11日起，也就是上述文件發(fā)布之日起，房地產(chǎn)開發(fā)公司征地后商品房在建期間占用的土地也必須按照規(guī)定計算繳納土地使用稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的正確計稅方法是什么？

以《商品房買賣合同》約定的交房時間為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移時間，或者說納稅義務(wù)減少的發(fā)生時間，然后計算城鎮(zhèn)土地使用稅，有法規(guī)邏輯依據(jù)，理由是該時間與國稅發(fā)[2003]89號文件第二條靠前款中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間無縫對接。國稅發(fā)[2003]89號文件第二條靠前款是這樣規(guī)定的：“購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！边@里特別要注意“自房屋交付使用”這個關(guān)鍵詞，這里指的是《商品房買賣合同》約定的交房時間。順其意，從交房之次月起，納稅人已轉(zhuǎn)移，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移到購置新建商品房的業(yè)主，新的納稅人的產(chǎn)生意味著舊的納稅人的消失，只不過根據(jù)國稅地字[1988]15號文件第18點第1項的有關(guān)規(guī)定以及各地出臺的相關(guān)規(guī)定，個人自用住宅是暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅罷了。

因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)，但要按未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例分攤計算城鎮(zhèn)土地使用稅。已征用未開發(fā)的土地應(yīng)按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從全部交房后的次月起，開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅為零。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)他們是擁有一定的權(quán)利的，比如說像相關(guān)的人員來售賣商品房，當(dāng)然他們同時也需要履行一定的義務(wù)，包括繳納稅費的義務(wù)，這是法律當(dāng)中所強制性規(guī)定，任何人都不能夠進行逃避稅收的計算方式，主要依據(jù)于土地的面積。