上海市房屋土地管理局關(guān)于印發(fā)《上海市實(shí)施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見(jiàn)》的操作細(xì)則的通知

浦東新區(qū)規(guī)土局、各區(qū)縣房管(地)局、市房地產(chǎn)交易中心、浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心、各區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理所(中心)：

為積極推進(jìn)房屋租賃的規(guī)范管理，全面貫徹實(shí)施《上海市實(shí)施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》)，我局根據(jù)《實(shí)施意見(jiàn)》，制訂了《上海市實(shí)施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見(jiàn)》的操作細(xì)則?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。在執(zhí)行中，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題需修改、補(bǔ)充的意見(jiàn)，請(qǐng)及時(shí)反饋市局。

《上海市實(shí)施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見(jiàn)》的操作細(xì)則

上海市人民***于一九九六年八月二十五日發(fā)布了《上海市實(shí)施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》)。這對(duì)本市實(shí)施建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》)，培育和發(fā)展本市的房屋租賃市場(chǎng)創(chuàng)造了有利條件。為進(jìn)一步規(guī)范操作，現(xiàn)結(jié)合本市房屋租賃管理的實(shí)際，制定本操作細(xì)則。

一、本市市區(qū)、郊縣城鎮(zhèn)(包括鄉(xiāng)鎮(zhèn))規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)，凡一九九六年十月一日起建立租賃關(guān)系的房屋，除房管部門直管公房和代理經(jīng)租房屋、出租給本系統(tǒng)內(nèi)單位使用和按本市規(guī)定的公有住房租金出租給職工居住、并持有《租用公房憑證》的系統(tǒng)公房外，均應(yīng)按《實(shí)施意見(jiàn)》的規(guī)定**登記，取得《上海市房屋租賃證》(以下簡(jiǎn)稱《房屋租賃證》)。

二、除一九九一年十二月三十一日前已出租的私有居住房屋外，凡在一九九六年十月一日前已建立租賃關(guān)系的列入本操作細(xì)則靠前條規(guī)定范圍內(nèi)的房屋租賃，均應(yīng)在一九九六年十二月三十一日前補(bǔ)辦房屋租賃登記，取得《房屋租賃證》。其中，已按《上海市私有房屋租賃管理辦法》和《關(guān)于加強(qiáng)本市私有房屋出租綜合管理的聯(lián)合通知》**登記或取得《私房出租許可證》的租賃當(dāng)事人，則應(yīng)在一九九六年十二月三十一日前，持原已加蓋“上海市××區(qū)(縣)房產(chǎn)管理局(所)房屋租賃合同備案專用章”的租賃合同或發(fā)給的《私房出租許可證》，換發(fā)《房屋租賃證》。

三、出租的房屋必須具備《實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定的條件。其中，需向境內(nèi)流動(dòng)人口出租或轉(zhuǎn)租私有居住房屋的，應(yīng)按規(guī)定向公安派出機(jī)構(gòu)申請(qǐng)《房屋租賃治安許可證》;需向境外單位或個(gè)人出租或轉(zhuǎn)租非外銷批租地塊上的房屋，應(yīng)按《實(shí)施意見(jiàn)》第六條規(guī)定的管理分工，向市或浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易管理部門填報(bào)《涉外租賃申請(qǐng)表》，經(jīng)市或浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心初審及市房地局或浦東新區(qū)規(guī)土局復(fù)審?fù)夂?，方可正?*租賃手續(xù)。

四、自一九九六年十月一日起，房屋租賃當(dāng)事人簽訂的租賃合同，或在此以前已建立租賃關(guān)系，經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商重新訂立的租賃合同，均必須具備《管理辦法》規(guī)定的條款內(nèi)容。 房屋租賃當(dāng)事人可使用由市房地局會(huì)同市工商局?jǐn)M訂的《上海市房屋租賃合同》規(guī)范文本。在訂立時(shí)，需對(duì)規(guī)范文本條款進(jìn)行補(bǔ)充的，則應(yīng)符合《管理辦法》的規(guī)定。

五、私有非居住房屋出租，房屋租賃當(dāng)事人簽訂的租賃合同，應(yīng)根據(jù)《上海市公證條例》的規(guī)定，經(jīng)上海市公證機(jī)構(gòu)**公證。其他房屋的租賃合同公證或見(jiàn)證，則以租賃雙方當(dāng)事人自愿為原則。

六、房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)在租賃合同簽訂后的15天內(nèi)，按《實(shí)施意見(jiàn)》的規(guī)定，**房屋租賃登記。在市或各區(qū)、縣、浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心建立后，房屋租賃登記統(tǒng)一由市或各區(qū)、縣、浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)受理，未建立前，則先暫由市或區(qū)、縣、浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易管理所負(fù)責(zé)受理。各縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋租賃登記，由各縣房地產(chǎn)交易中心或房地產(chǎn)交易管理所委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)房管所負(fù)責(zé)受理(各受理部門，以下簡(jiǎn)稱為房地產(chǎn)交易管理部門)。

七、市房地局授權(quán)市、浦東新區(qū)、各區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理部門對(duì)房屋租賃當(dāng)事人提交的租賃合同和有關(guān)證件進(jìn)行審核，并核發(fā)由市房地局統(tǒng)一印制的《上海市房屋租賃證》。

八、租賃雙方當(dāng)事人在**租賃登記時(shí)，除應(yīng)提交已簽訂的租賃合同外，還應(yīng)分別交驗(yàn)有關(guān)證件。

(一)出租人應(yīng)交驗(yàn)的有關(guān)證件：

1、房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證和土地使用證;

其中：向境內(nèi)的外來(lái)流動(dòng)人員出租私有居住房屋的，則還應(yīng)提交公安派出機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)發(fā)給的《房屋租賃治安許可證》;向境外單位或個(gè)人出租非外銷批租地塊上房屋的，則還應(yīng)提交經(jīng)市房地局或浦東新區(qū)規(guī)土局審核同意的《涉外租賃申請(qǐng)表》;出租已抵押房屋的，則還應(yīng)提交抵押權(quán)人同意出租的書面證明。

2、出租人的身份證明或出租單位的合法資格證明;

其中：共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的書面證明或委托書;代理人受委托出租的，還須提交房屋所有人委托代理出租的書面證明。受境外單位或個(gè)人委托出租的，則應(yīng)提交經(jīng)公證或認(rèn)證的委托代理出租的書面證明。

(二)承租人應(yīng)交驗(yàn)的有關(guān)證件：

境內(nèi)個(gè)人須提交居民身份證或戶籍證明;

境內(nèi)單位(包括“三資”企業(yè))須提交單位工商注冊(cè)登記證明;

境外人士須提交護(hù)照或回鄉(xiāng)證明;

境外單位除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，須提交經(jīng)公證或認(rèn)證的合法資格證明。

九、房屋租賃登記審核程序

1、房屋租賃當(dāng)事人在租賃合同簽訂后的15日內(nèi)，根據(jù)《實(shí)施意見(jiàn)》第六條規(guī)定，分別到市或區(qū)、縣或浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易管理部門**租賃登記。填寫由市房地局統(tǒng)一印制的《上海市房屋租賃登記申請(qǐng)表》(以下簡(jiǎn)稱《租賃登記表》(一式三份))，并提交租賃合同及應(yīng)交驗(yàn)的有關(guān)證件。

2、房地產(chǎn)交易管理部門受理房屋租賃登記申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)當(dāng)事人提交的租賃合同和有關(guān)證件進(jìn)行審核，并在《租賃登記表》上提出審核意見(jiàn)，審核的內(nèi)容應(yīng)包括：

(1)租賃當(dāng)事人是否具備相應(yīng)的條件，所提供的證件是否合法有效;

(2)出租的房屋是否符合《實(shí)施意見(jiàn)》的規(guī)定條件;

(3)租賃合同是否具備《管理辦法》規(guī)定的條款內(nèi)容;

(4)當(dāng)事人的租賃行為是否符合租賃政策法規(guī)的規(guī)定。

3、經(jīng)審核，凡符合規(guī)定的，由房地產(chǎn)交易管理部門自受理房屋租賃登記申請(qǐng)之日起的5日內(nèi)核發(fā)《房屋租賃證》;凡不符合規(guī)定的，則由房地產(chǎn)交易管理部門將房屋租賃當(dāng)事人提交的租賃合同和有關(guān)證件退交房屋租賃當(dāng)事人。

十、非特殊原因，《房屋租賃證》有效期限最長(zhǎng)不得超過(guò)兩年。凡租賃當(dāng)事人在房屋租賃合同中約定的租賃期在兩年或兩年以內(nèi)的，按合同實(shí)際租賃期填發(fā)《房屋租賃證》;合同租賃期超過(guò)兩年的，則先填發(fā)有效期限兩年，到期由租賃當(dāng)事人持原已登記的房屋租賃合同和《房屋租賃證》，到原受理登記的房地產(chǎn)交易管理部門換發(fā)新的《房屋租賃證》。

十一、房屋租賃經(jīng)登記，取得《房屋租賃證》后，租賃雙方當(dāng)事人應(yīng)認(rèn)真履行租賃合同，除《管理辦法》第十二條規(guī)定的情況外，任何一方均不得擅自變更或解除合同。

凡租賃雙方當(dāng)事人根據(jù)《管理辦法》第十二條規(guī)定變更或解除租賃合同的，則應(yīng)在變更或解除合同之日起的15日內(nèi)，向原受理登記的房地產(chǎn)交易管理部門**變更或注銷登記。

十二、房屋承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將租賃房屋一部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。但未按本操作細(xì)則第三條規(guī)定取得《房屋租賃治安許可證》的私有居住房屋或未經(jīng)審核同意涉外租賃的非外銷批租地塊上的房屋，不得向境內(nèi)的外來(lái)流動(dòng)人員轉(zhuǎn)租，或向境外單位或個(gè)人轉(zhuǎn)租。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。

房屋轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租雙方當(dāng)事人應(yīng)簽訂書面的房屋轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同經(jīng)原出租人書面同意后的15天內(nèi)，向原受理登記的房地產(chǎn)交易管理部門**登記手續(xù)。

十三、**房屋轉(zhuǎn)租登記時(shí)，轉(zhuǎn)租當(dāng)事人應(yīng)填寫《房屋轉(zhuǎn)租登記申請(qǐng)表》(以下簡(jiǎn)稱《轉(zhuǎn)租登記表》)，并提交下列證件：

1、轉(zhuǎn)租雙方當(dāng)事人訂立的《房屋轉(zhuǎn)租合同》;

2、該房屋已經(jīng)登記的《房屋租賃合同》和《房屋租賃證》;

其中，向境內(nèi)的外來(lái)流動(dòng)人員轉(zhuǎn)租私有居住房屋的，或向境外單位或個(gè)人轉(zhuǎn)租非外銷批租地塊上房屋的，則還應(yīng)分別按本操作細(xì)則第三條規(guī)定提交《房屋租賃治安許可證》或經(jīng)審核同意的《涉外租賃申請(qǐng)表》;

3、根據(jù)本操作細(xì)則第八條第(二)款規(guī)定，轉(zhuǎn)租承租人需交驗(yàn)的有關(guān)證件。

十四、房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)自受理房屋轉(zhuǎn)租登記申請(qǐng)之日起的5天內(nèi)，對(duì)當(dāng)事人提交的轉(zhuǎn)租合同及有關(guān)證件進(jìn)行審核，并在《轉(zhuǎn)租登記表》上提出審核意見(jiàn)，凡符合規(guī)定的，由房地產(chǎn)交易管理部門在原《房屋租賃證》背面的轉(zhuǎn)租注記欄中加蓋該房地產(chǎn)交易管理部門的準(zhǔn)予轉(zhuǎn)租專用章后，退交轉(zhuǎn)租當(dāng)事人。

十五、各房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)積極配合稅務(wù)機(jī)關(guān)做好房屋租賃稅收的征管工作。在按規(guī)定核發(fā)《房屋租賃證》或在《房屋租賃證》背面的轉(zhuǎn)租注記欄中加蓋準(zhǔn)予轉(zhuǎn)租專用章后的5天內(nèi)，應(yīng)將有關(guān)《租賃登記表》或《轉(zhuǎn)租登記表》送交給稅務(wù)機(jī)關(guān)，并協(xié)助進(jìn)行納稅宣傳和納稅檢查。

十六、各房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)按規(guī)定要求，認(rèn)真做好房屋租賃、轉(zhuǎn)租等情況的統(tǒng)計(jì)工作，按時(shí)填報(bào)有關(guān)報(bào)表;認(rèn)真做好房屋租賃、轉(zhuǎn)租資料的歸檔保管工作。凡經(jīng)登記的《租賃登記表》、房屋租賃合同和《轉(zhuǎn)租登記表》、房屋轉(zhuǎn)租合同等有關(guān)資料，均應(yīng)按承租人承租房屋的先后順序，將有關(guān)資料裝訂成冊(cè)，按幢建立房屋租賃件袋。