最近，關(guān)于廈門的房價都成為人們關(guān)注的焦點，寧靜、悠閑和愜意是廈門的本色，因為地理位置較好，廈門的房價一直以來都是居高不下，但八月初以來，類似“廈門樓市崩盤”“廈門房價腰斬”的言論在互聯(lián)網(wǎng)上流傳。關(guān)于廈門樓市崩盤傳聞不絕于耳，那么廈門房價暴跌到底是什么原因造成？

近日，一則關(guān)于“廈門樓市神話破滅，地價腰斬，地王揮淚甩賣”的報道將走在房地產(chǎn)調(diào)控前沿的廈門推上風(fēng)口浪尖，甚至傳出廈門樓市“崩盤”的消息。相關(guān)報道稱：“相比2017年3月高峰期，島內(nèi)每平方米已經(jīng)下降了1萬~1.5萬元，島外下跌6000~1萬元?！?/p>

近十年來廈門房價一路上漲，但最近廈門房價卻一反常態(tài)，從領(lǐng)漲全國到暴跌，經(jīng)歷了過山車式的行情，那么導(dǎo)致廈門房價暴跌的原因究竟是什么？廈門樓市神話真的回不去了嗎？據(jù)了解，廈門樓市和海南類似，買家主要靠外地人，不僅局限于福建各地市，全國各地客戶都不少。自2017年出臺嚴格的限購政策后，外地人買房途徑基本已被堵死。

盡管在廈門當?shù)亍皹鞘斜辣P論”多被認為是危言聳聽，但市場冷淡、房價下滑、購房者觀望情緒濃重已成為不爭的事實。資料顯示，今年以來，廈門新建商品房和二手房成交均出現(xiàn)明顯下滑，部分區(qū)域房價和地價下降幅度也較為明顯。此外，受限購、限價等調(diào)控政策影響，廈門樓市在趨于理性的同時還面臨著地王虧本入市、庫存高企的隱憂。

廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局（以下簡稱“廈門國土房產(chǎn)局”）一位王姓負責(zé)人在接受記者采訪時表示，房價漲落是正常的市場行為，從全市范圍來看，部分區(qū)域和樓盤房價雖然出現(xiàn)了回落，但降幅在合理、可控的范圍內(nèi)，這也是樓市調(diào)控見成效的表現(xiàn)。

市場冷淡地價重回“1”字頭

2016年8月至今的短短兩年時間，廈門樓市經(jīng)歷了從領(lǐng)漲全國到橫盤震蕩的“過山車式”行情。

根據(jù)易居研究院智庫中心公布的2018年1~7月份廈門新建商品住宅各區(qū)價格走勢數(shù)據(jù)顯示，廈門島內(nèi)思明、湖里二區(qū)和島外的集美、海滄、同安和翔安四區(qū)成交均價均出現(xiàn)了下滑，其中思明區(qū)下滑最為明顯，今年前7月成交均價45547元/平方米，相比去年同期的55427元/平方米，下滑幅度接近萬元。

在商品房供銷方面，廈門國土房產(chǎn)局組織人事處工作人員向記者提供的廈門市房地產(chǎn)市場最新數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，廈門市商品房累計批準預(yù)售面積153.0萬平方米，同比下降22.2%；新建商品房累計銷售面積182.5萬平方米，同比下降17.0%。

二手房交易更加低迷。數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月二手房累計成交面積151.2萬平方米，同比下降44.4%，二手住宅累計成交面積88.7萬平方米，同比下降58.2%。

廈門新景祥咨詢顧問中心市場研究部分析認為，在新建商品住宅方面，整體市場持續(xù)冷談，二手房成交雖逐步上漲但市場觀望情緒相對濃重，成交大幅下滑。

此外，廈門地價“腰斬”論也備受關(guān)注。在7月2日的土拍會上，翔安區(qū)推出的3幅地塊小幅溢價成交，樓面價分別為每平方米1.90萬元、1.98萬元和2.12萬元，分別被國貿(mào)、華潤、金地聯(lián)合體，廈門特房集團和海晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得。

可供對比的是，此次拍出1.90萬元/平方米樓面價的翔安X2018P03地塊與2016年由廈門融僑置業(yè)有限公司拍得的2016XP04地塊位置相近，后者樓面價為3.83萬元/平方米。

記者現(xiàn)場采訪了解到，2016XP04地塊商品房項目案名為融僑鉑樾府，示范區(qū)已于8月5日開放，目前尚未開盤銷售，項目規(guī)劃6棟高層和6棟疊墅，首期將推88~170平方米疊墅，47~150平方米高層之后再推出。

廈門克而瑞機構(gòu)表示，從我們長期的跟蹤監(jiān)測來看，近兩年廈門土地樓面價確實直線下滑，2018年最新的全市平均樓面價為21879元/平方米，相比2017年下降近二成，與2016年的頂峰時期相比則下降約三成，但并未全面“腰斬”。

“地價重回‘1’字頭，樓面價相比區(qū)域最高地價明顯縮水?！睆B門新景祥咨詢顧問中心市場研究部則置評稱，此次土拍中央企和國企成為主力，近期樓面價持續(xù)回落，預(yù)計接下來廈門低溢價拿地將成為常態(tài)。

據(jù)了解，在房企研究中判斷一個城市是否有投資價值，經(jīng)常根據(jù)“地樓比”即地價與房價的比例來判斷，“地樓比”越小則意味著未來可能的利潤空間越大，土地投資價值越高。

廈門克而瑞機構(gòu)認為，2016年作為廈門的地王元年，“地樓比”高達134%，即通常說的“面粉比面包貴”。但地價與房價倒掛，本身就是不合理的市場規(guī)律，一旦房價的增速跟不上地價的漲幅，市場的風(fēng)險就會暴露。

“廈門地價、房價的回落是客觀存在的，但不足以成為‘崩盤論’的前兆，更多的是政策干預(yù)下、不合理跳漲之后的合理回歸，應(yīng)該理性看待這種回調(diào)?！睆B門克而瑞機構(gòu)表示。