“不，新民居不是小產(chǎn)權(quán)，新民居是新農(nóng)村建設(shè)的項(xiàng)目” 面對(duì)房管局工作人員這樣的回答，我覺(jué)得好有道理~~是的，其實(shí)房管局工作人員的回答是無(wú)懈可擊的。

首先，近3年來(lái)在地方上推行的新民居卻是不同于小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，而新民居是有產(chǎn)權(quán)的。

當(dāng)然，說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的并不是當(dāng)然意味著小產(chǎn)權(quán)房就是違法違章建筑。

我們說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)產(chǎn)權(quán)實(shí)際上指不具備夠有土地使用權(quán)，具體來(lái)說(shuō)可能是僅鄉(xiāng)***或者村委會(huì)賦予集體土地上的集體經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)，即我們說(shuō)的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，也可能是違法自建建筑物。

而我們說(shuō)新民居是有產(chǎn)權(quán)的，也是一種受到限制的產(chǎn)權(quán)。

說(shuō)到新民居的產(chǎn)權(quán)，其實(shí)與原來(lái)的小產(chǎn)權(quán)又相同又不同。

相同之處在于，其實(shí)新民居仍然是集體經(jīng)濟(jì)的下屬產(chǎn)物，屬于集體土地上的房屋，因此其土地不是出讓也不是劃撥所得，從而也不可能有國(guó)土資源局的土地使用權(quán)證我們知道，城市中常見(jiàn)的商品房的土地是開(kāi)發(fā)商通過(guò)交土地出讓金得到的，所建成的房屋除了可以取得房屋的產(chǎn)權(quán)證還可以有土地證，可新民居雖然可以**房屋的產(chǎn)權(quán)證，但不可以**土地證，因此，新民居的土地性質(zhì)屬集體性質(zhì)。

總而言之，同小產(chǎn)權(quán)房一樣，地上無(wú)權(quán)。

而與小產(chǎn)權(quán)房的不同之處在于，新民居是房地產(chǎn)合法開(kāi)發(fā)的一種新形式，區(qū)別于以前的小產(chǎn)權(quán)房即村證房，是經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開(kāi)主管部門(mén)批準(zhǔn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的。

新民居的開(kāi)發(fā)形式是在村集體土地上為村民建房，但為了保證開(kāi)發(fā)商的利益，除了給村民的一部分房子，其他的用于對(duì)外銷(xiāo)售，這部分房屋可以在房地產(chǎn)主管部門(mén)**產(chǎn)權(quán)登記。

這種開(kāi)發(fā)形式不同于小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何部門(mén)的批準(zhǔn)，沒(méi)有任何手續(xù)，但新民居是有手續(xù)的。

也正是這樣，所以新民居在當(dāng)?shù)胤抗芫帜鞘怯袡?quán)屬登記的，也是完全可以拿到正規(guī)房本的，只不過(guò)房本上會(huì)注明是新民居。

但是有登記就可以自由買(mǎi)賣(mài)，就可以過(guò)戶(hù)嗎?

答案是否定的。

新民居終極是集體土地上的產(chǎn)物。

雖然性質(zhì)合法，有權(quán)屬登記，但和能夠市場(chǎng)上自由交易還是兩個(gè)概念。

實(shí)際上，從高層***的初衷來(lái)看，推行新民居是為確保耕地和基本農(nóng)田總量不減少，質(zhì)量不降低，建設(shè)用地總量不增加的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)新民居建設(shè)可先占一部分農(nóng)用地進(jìn)行周轉(zhuǎn)。

待村民入住新居后，將舊村址復(fù)墾，歸還周轉(zhuǎn)用地。

其二是按照舊村址復(fù)墾規(guī)劃，增加的耕地在歸還周轉(zhuǎn)用地、留足農(nóng)村發(fā)展用地后，其余部分可作為土地轉(zhuǎn)置換指標(biāo)，置換城鎮(zhèn)建設(shè)用地。

因此，新民居的存在主要是滿(mǎn)足本村村民。

實(shí)踐中，按河北省部分縣市的做法，房管局會(huì)要求買(mǎi)賣(mài)新民居的時(shí)候要出具自己屬于本村村民的戶(hù)籍證明，或者是村委會(huì)開(kāi)具的證明并公示60日無(wú)異議，在此之后方給過(guò)戶(hù)。

這是正常做法。

當(dāng)然，也不排除部分縣市的基層房管局不會(huì)過(guò)分審查，而開(kāi)發(fā)商可能會(huì)讓部分外村人濫竽充數(shù)混雜其中而辦下房產(chǎn)證的情形。

“村里的房子，以前也就都沒(méi)證，現(xiàn)在好房子住進(jìn)去就行了”可能有人看見(jiàn)那么些新房會(huì)十分心動(dòng)這樣說(shuō)。

其實(shí)，沒(méi)有正規(guī)取得產(chǎn)權(quán)證住進(jìn)新民居的風(fēng)險(xiǎn)，是遠(yuǎn)高于以前沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證住小產(chǎn)權(quán)房的。

這種風(fēng)險(xiǎn)在平時(shí)居住時(shí)不顯山不露水，而一旦遭遇征地拆遷將會(huì)被成倍放大。

由于以前的小產(chǎn)權(quán)房大量存在，有些小產(chǎn)權(quán)房小有氣候成為一個(gè)地方的痼疾，因此地方***在進(jìn)行拆遷的時(shí)候，可能存在一大片村民都拿不出任何產(chǎn)權(quán)證明的情形。

從政策的社會(huì)效果考慮，***在無(wú)法篩選的情況下，仍會(huì)愿意與之好好協(xié)商談出一個(gè)雙方接受的征地/拆遷補(bǔ)償價(jià)格。

但現(xiàn)在不同了，無(wú)論是新房子還是稍有年代的老房子，一旦定性成新民居，房管局就會(huì)有備案登記(其實(shí)從立法動(dòng)態(tài)考慮，這也暗合了近年來(lái)出來(lái)的《不動(dòng)產(chǎn)登記管理?xiàng)l例》宏觀(guān)上的立法目的，無(wú)論什么性質(zhì)的房產(chǎn)，***都要用不同手段進(jìn)行登記從而便于統(tǒng)籌管理)而之后無(wú)論是征地還是拆遷還是土地房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，其房管局的權(quán)屬登記就將成為較早憑證。

此時(shí)無(wú)證的住房人很可能就成為“異類(lèi)”，無(wú)法像之前大量小產(chǎn)權(quán)房人那樣結(jié)成攻守同盟，進(jìn)而沒(méi)有絲毫的談判資本。

另外，由于新民居性質(zhì)，決定其必須是先有集體成員身份，再有購(gòu)房資格(北京房產(chǎn)原來(lái)是是2000萬(wàn)人口的新民居呀~~)你也無(wú)法憑借你對(duì)房屋的實(shí)際居住使用而遷進(jìn)戶(hù)口，既是說(shuō)你即便靠各種手段拿到了印有自己名字的房本，你也無(wú)法用這個(gè)房本把自己的戶(hù)籍轉(zhuǎn)入到集體經(jīng)濟(jì)組織中。

這樣，拆遷時(shí)常常依據(jù)的“這一戶(hù)的常住人口”可能就是空的。

無(wú)論是哪種情況，在遭遇拆遷時(shí)都是十分不利。

雖說(shuō)不至于分文不得，但肯定是少之又少，甚至比之前的小產(chǎn)權(quán)房待遇都差。

其實(shí)，新民居只可以看做是集體內(nèi)部的商品房。

作為集體經(jīng)濟(jì)外的人來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)新民居還是存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，遭遇拆遷時(shí)更是會(huì)有苦說(shuō)不出。

當(dāng)然，如果您什么也不在乎就想住幾年好房子，或者縣里的“長(zhǎng)者”，那就當(dāng)我什么也沒(méi)說(shuō)吧。